兒童地產曇花一現，新明中國20億巨債難平

債務違約、盈利劇降以及股價暴跌，最近讓陳承守真切體會到現實的殘酷。除了以股抵債、加快周轉、借款展期以及再融資，似乎沒有更好的應對之法。

斑馬消費注意到，新明中國從沒有走進中國主流房企陣營，除了早期以“兒童地產”的噱頭讓人有所耳聞，公司的發展與擴張停滯不前。

凜冬已至，這家微型房企，面對的是更加狹窄的生存空間。

20億巨債

上周，新明中國（02699.HK）公告披露，歷時半年，其已到期的3億港元可轉換債券違約事件仍然未解。

公司將及時化解債務危機，寄托在實控人陳承守身上。

今年10月，陳承守將所持公司29.50%股權，以對價1港元轉讓給北控城投香港。彼時，北控城投香港承諾，盡最大努力協助公司解決上述逾期債券，以及今年內到期貸款等相關問題。

上述違約債券所募資金主要用於山東興盟國際商城、重慶中國西南城兩個項目。

公開資料显示，興盟國際商城位於山東滕州，總投資100億元，佔地2000畝；西南城位於重慶大足區，總投資50億元，佔地500畝。

2020年中報披露，興盟國際商城投資1.52億港元，西南城項目投入1.48億港元，3億港元已消耗殆盡。今年上半年，興盟國際商城交付面積971.35平方米，銷售收入420萬元；西南城收入交付面積782.61平方米，銷售收入400萬元。

公司銷售不力，旗下合計5個項目銷售收入6370萬元。這樣的去化速度，也難怪公司資金鏈如此緊繃。

截至6月末，公司1年內須償還的借款為18.85億元，同期賬面貨幣資金為875.40萬元。

而且，期末有關違約借款及交叉違約借款的利息約1.18億元已逾期。這相當於公司在1年內須償還借款及利息超過20億元。

原本，陳承守有較為通暢的融資渠道，其控制的新明集團為溫州銀行第四大股東，持有溫州銀行5.77%股權。

然而，溫州銀行的渠道已被他玩壞了。截至2019年末，新明集團所持溫州銀行股權質押率75.13%，溫州銀行與新明集團重大關聯交易餘額25.09億元。據評級報告，新明集團關聯方應收款類投資已累計欠息 2781.86 萬元。

啟信寶显示，今年上半年以來，新明集團涉兩起民間借貸糾紛。今年10月，公司成為“失信被執行”，且尚有4起股權未解除凍結，涉及股權數額合計25850萬元。

5年裹足不前

新明中國體量非常小，在中國房企陣營里屬於末流。2015年在香港聯交所上市，當年收入規模13億元左右。

公司常以兒童地產第一股自居，業績逐年下行。

斑馬消費統計，2016年至2020年上半年，公司收入分別為6.60億元、18.88億元、6.25億元、1.63億元和0.95億元，歸母凈利潤分別為0.10億元、2.42億元、0.43億元、-1.17億元和-0.72億元。

公司主要收入來自於物業銷售，2016年至2020年上半年，物業銷售分別實現5.93億元、18.35億元、5.67億元、9960萬元和6370萬元。

公司交付面積下降是導致物業銷售下降的主要原因。

2016年至2020年上半年，交付建築面積分別為3.45萬平方米、10.18萬平方米、7.46萬平方米、1.22萬平方米和0.78萬平方米。

斑馬消費發現，公司上市5年來，幾乎沒有大規模拿地動作。2015年，公司土地儲備規模（建築面積）143萬平方米，直至今年6月，土地儲備規模為106.73萬平方米。

今年6月，公司通過發行股本，新增廣東汕頭一處佔地8400平方米的舊改土地95%權益，代價1.77億港元。

因為資金掣肘，公司已積壓不少待開發項目。2020年中報显示，公司16個項目中，未銷售的可銷售建築面積佔比土儲儲備總建築面積的49.84%，其他處於開發或待開發狀態。

“兒童地產”曇花一現

與陳承守一樣深陷困境的，還有他的溫州泰順同鄉舒策城兄弟。

舒氏兄弟執掌的五洲國際（01369.HK）前幾年在全國攻城略地，在商貿物流地產領域風生水起，最後債台高築、至今難以抽身。

斑馬消費分析發現，陳承守和舒策城兄弟的共通之處在於，早年出身草根，在中國樓市紅海之時盲目進入商業地產領域。最後，因為項目開發周期長、資金投入巨大等行業特徵，一步一步拖垮了他們。

上世紀90年代，陳承守在福建從事鑄鋼生意挖得第一桶金后，進入房地產領域，早期以住宅業務為主。

2015年，陳承守將公司推上港股后，整體策略就變了，他在發展物業項目上加上孕婦、嬰兒和兒童的概念，大玩“兒童地產”之噱頭。

2016年，陳承守公開宣稱，計劃投入10億元進行兒童地產開發和運營，未來5年內，兒童地產營收佔比將達50%以上。

這個宏偉“藍圖”未能實現，公司迄今就投資開發了上海和杭州兩個兒童地產項目。

陳承守曾對在全國複製這個商業模式寄予厚望。不過，商業地產的本質，將這家本就羸弱的地產商一步步拖入深淵。

現在看來，沒能抓住“棚改”等政策紅利、過早聚焦商業地產，是陳承守犯下的戰略性失誤。

公司上市后同時推進多元化業務，2017年推進祁安保險經紀、2020年參股設立房地產投資基金等。

在今年的半年報中，情況有了些許變化。公司稱，未來將繼續加快去庫存化為首要目標，按市場需求變化適度調整原有的兒童主題地產。

【本文作者楊柘，由合作夥伴微信公眾號：斑馬消費授權發布，文章版權歸原作者及原出處所有，轉載請聯繫原出處。文章系作者個人觀點，不代表立場。如內容、圖片有任何版權問題，請聯繫（editor@zero2ipo.com.cn）處理。】【其他文章推薦】

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