購房者困於爛尾樓：維權成本極高，盤活風險更高_台中當舖
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11月25日晚間，新浪電影官方微博显示，有網友收到短信提示，稱自己在北京泰禾影城（馬家堡4DX店）所購買的電影《一秒鐘》11月27日11:20分場因影院場次取消無法正常觀影。記者以“泰禾影城暫停營業”進行微信搜索，可看到北京、天津、西安、長沙、鄭州、南昌、諸暨、太原、大同、廈門、揚州、青島、咸寧、銅陵等多地泰禾影城於11月27日起暫停營業的公告，停業緣由為影城經營策略調整。
泰禾的窘迫，開始廣為人知。事實上，泰禾的問題，遠遠不止如此。
誰也不曾意料到，曾經是房地產企業姣姣者的泰禾集團，有一天會陷入債務困境。而那些被認為是“豪宅”代言人的泰禾項目，竟大部分遭遇爛尾，那些“豪宅”的購房者們，成為了爛尾樓的受害者。
北京的朱媚便是受害者之一。2018年10月底，朱媚為了換房，賣掉原來的房子，耗資1000多萬元全款購買了泰禾北京院子二期（以下簡稱“北京院子二期”）的疊拼別墅。彼時，項目銷售告訴她，按照排期，她的房子需要到2019年4月才能網簽。
然而，2019年4月，朱媚並沒有等到網簽合同。2020年5月，北京市朝陽區房管局回復業主：2019年3月發現預售資金監管專用賬戶資金不足，2019年4月停止了北京院子的網簽。
“監管賬戶的錢被泰禾挪用了，僅剩2.27億元，達不到網簽要求的最低資金額度。可惡的是，我們業主相互一比對，發現購房款並沒有全部存入監管賬戶，像我這種全款支付的，錢打進了泰禾其他的銀行賬戶，全沒了！”朱媚極為憤慨。
公開資料显示，2017年9月，泰禾以59.6億元競得北京院子所在的朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29、2902-17、2902-15地塊，即北京院子二期用地。燃財經了解到，北京院子二期所獲預售證僅包括2902-29地塊，即疊院部分地塊；而合院部分屬於“無證銷售”。
至今，北京院子二期合院的業主並未網簽，且北京院子二期從2019年國慶開始持續停工，一些樓棟只打了地基，交樓時間卻是2021年6月。
據統計，截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、蘇州、太原、福州、廈門、漳州、中山等城市，共有二十餘個爛尾維權項目，包括北京院子二期、北京西府大院、北京昌平拾景苑、上海大城小院、太原金尊府、蘇州金尊府、杭州富陽大城小院、杭州院子、泰禾廈門灣、武漢知音湖院子、南京金尊府、中山金尊府、肇慶院子等。
樓盤停工緻爛尾很常見，但在北京，現房也可以爛尾。
作為一個2001年興建的北京東三環豪宅項目，弘燕山水文園在當時遠近聞名。然而，從2020年9月份開始，山水文園五期二段（以下簡稱“山水文園·九御”）8棟樓的120戶業主陸陸續續發現，自己買的房子被查封了。
近日，燃財經記者來到現場，工地外有圍欄，可看到8棟樓的外立面已經完工。圍欄之外，是生活氣息濃郁、人來人往的山水文園·東園。圍欄之內，山水文園·九御則成為豪華小區中被遺忘的角落。
2020年9月，30多戶業主被迫住進沒水沒電沒電梯的毛坯房。花了3000萬元，到頭來卻像城市中的“難民”。
不僅僅是在北京，在其他城市同樣存在爛尾樓。如近期上了微博熱搜的河南鄭州豫森城，爛尾7年，幾千戶業主的處境更為嚴峻：整個項目連預售證都沒有拿到，更別提給業主的網簽合同。“所有業主都是‘內部認購’，只有購房協議，我交了40%首付，28萬多元，打水漂了。”肖先生在鄭州打工，2015年4月份認購了豫森城一套100平方米的三居室，如今交房仍遙遙無期。
從法律意義上看，沒有拿到網簽合同，連“業主”都不是。而這些爛尾樓盤項目，還都存在開發商將土地或在建工程抵押貸款的情況，房子物權歸屬複雜。
根據《中國房地產報》日前報道，近期，有單位統計人民網留言板上面關於爛尾樓投訴，10年來共有8000多條與“爛尾”有關的留言投訴，與住房爛尾直接相關的投訴共7478條，涉及樓盤超過3188座。
11月30日，記者在中國裁判文書網檢索關鍵詞“爛尾樓”，一共查詢到10367篇文書。在這些案件中，強制清算與破產的有17起。從年份上看，2015-2018年，關於爛尾樓文書數量不斷增加，2019年陡然增加1000多篇，今年已有1311篇。
一直以“院子”IP聲名遠揚的泰禾，2018年在售賣北京院子的時候，應該想不到這個項目會成為爛尾樓，連累2000業主。讓山水詩意融入城市的山水文園，卻讓東三環的“世外桃源”成為泡影，120戶購房者的新家將被查封。而火上社交媒體的鄭州豫森城，背後是幾千戶普通業主，那個丈夫離世、帶着女兒打工的底層打工婦女，這個寒冬要在爛尾樓里生活。
如何挽救危在旦夕的爛尾樓，似乎已經發展成整個房地產行業需要思考的問題。
爛尾樓還能成為家園嗎？
林正是一家公司的總經理，2018年年底的一天，在看到北京院子的項目介紹后，稍有點心動的他走進了北京院子的售樓部，現場銷售告訴他，剛好有一套被退掉的房子，符合他的需求。“那是一套200平方米左右的上疊，陽光充足，房子旁邊還有一些水系景觀，感覺挺理想。”於是，林正現場交了10萬元定金，隨後不久，分次支付完1100多萬元全款，摺合單價約5萬元/平方米。
林正比朱媚更關注網簽的進度，“當時泰禾一直拖着不給我們網簽，說國家要控制銷售流量，不讓樓盤項目一下子賣完，所以每周網簽的名額有限，諸如此類的說法。”回想起來，林正感覺慶幸，還好他當時沒有完全相信開發商的措辭，而是不停追問網簽流程，這使其成為第一批也是唯一一批得以正常網簽的業主。
朱媚就沒有那麼幸運。2019年4月之後，沒有網簽的部分業主陸陸續續地到房管局、住建委找說法，但成效一般。2020年4月，幾個熱心業主集合起來向有關部門申訴。
6月5日，北京市朝陽區房管局、債權人華融融德、監管銀行大連銀行、施工單位中鐵建工、開發商泰禾錦繡進行“五方會談”，內容包括：“恢復北京院子二期網簽資格”、“購房人將剩餘購房款或貸款全部存入監管賬戶”、“監管賬戶內的資金專項用於疊拼產品的施工建設，不得用於其它工程建設”等。
於是，2020年7月初，房管局開放了網簽，朱媚終於得以跟其他鄰居一起去走網簽流程。不過，根據《業主給華融董事長的信》來看，“網簽后業主至今沒拿到購房合同，因泰禾公章被中國華融資產管理股份有限公司（以下簡稱‘中國華融’）扣管，華融不給合同蓋章。”後來在住建委干預下，中國華融才給合同蓋章，業主們才拿到購房合同。
林正對燃財經表示，泰禾將北京院子二期其中的合院部分、車位等用地抵押給中國華融旗下子公司華融融德資產管理有限公司（以下簡稱“華融融德”），如今還有20多億元貸款沒有還，北京院子二期部分連預售證都沒有拿到，網簽更加不可能。“不過，我們業主認為，住建委讓疊院部分網簽，算是一個階段性的勝利。”因為這次成功維權，業主們感到有希望，開始計劃“尾款自救”。
根據業主們的計劃，項目主體工程建設費用為7.22億元，而預期回款8.2億元，只要將業主的購房尾款用於工程建設，那北京院子二期完全能夠順利竣工。
然而，五方會談后，泰禾並沒有將會議內容放在心上。7月底，業主發現預售監管賬戶資金又被“挪用”了2560萬元，其中1600萬元轉給中國華融旗下的蕪湖融普明投資中心，用於償還泰禾欠中國華融的債務，僅有960萬元用於工程款。據業主了解，泰禾和中國華融在2020年6月下旬達成和解協議，共同申請完成划扣。
根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第六條，“商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管，優先保障工程建設。”
北京金訴律師事務所主任、創始人、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣律師對燃財經指出，即使土地被抵押，監管賬戶的資金仍受法規保護，仍然遵循“專款專用”的原則，也即只能用於項目的開發建設，不得挪作他用。“
事情到這裏還不是最壞的，林正一眾業主發現，原來960萬元也無法用於工程建設，因為承建商中鐵建工主張泰禾還拖欠其2.5億元的工程款。“本來業主想繼續向銀行交貸款，希望用監管賬戶的錢來完成項目建設，但現在這種情況，大家都不敢放款了，要是都被泰禾拿去還華融和中鐵的債，僅僅8.2億元購房尾款，哪夠他填這個窟窿？”
11月12日，《泰禾北京院子二期業主聲明》對外公布，業主表明了支付購房尾款的要求，希望泰禾與中鐵建工清算債務，鑒於泰禾現狀，要求其先行返回5億元至監管賬戶，償還欠中鐵建工的舊賬，之後再由北京市建委、業主、泰禾、總承包方四方共同協商，拿出控制性放款方案，“每月按工程產值釋放尾款，干多少活付多少錢。業主代表參与付款審核。”
然而，泰禾並沒有理會業主這封公開信。11月27日，北京院子二期業主收到泰禾的“催款函”，內容显示，泰禾承認項目工程建設“停滯”，但將其歸因為業主沒有按時“放款”。
溝通無效，朱媚對燃財經表示，“周一（11月30日），業主們又踏上了向北京市住建委、朝陽區住建委、朝陽區房管局投訴的路……”
北京院子二期一個項目就令人扶額，但事實上，與之相似的爛尾樓盤越來越多。
北京東三環的山水文園·九御，毛坯房建好，卻遲遲沒有交樓。根據媒體報道，項目於2016年即竣工，開發商捂盤惜售，直至2019年才申請了一棟樓的預售證。微博賬戶“@山水文園業主代表”在網上公開他收到的朝陽區房管局信息公開申請答覆，他所購房子所在的山水文園5期2段20號樓均無任何預售、現售信息。
購房者提供的信息显示，爛尾無法交付的是山水文園五期二段共8棟樓，涉及約120戶。天眼查信息显示，11月份就有46個人因“房屋買賣合同糾紛”將山水文園凱亞房地產開發有限公司（以下簡稱“山水文園”）告上北京市朝陽區人民法院。
“@山水文園業主代表”9月22日也在微博表示，“簽了律師的委託合同。接下去是漫長的訴訟路外加高昂的訴訟費用，各種政府職能部門還得繼續奔走，官司也得慢慢打。維權是一條耗時、耗材、耗力的艱難路，最後結果還完全不確定！目前人生遭遇最困難之事，可比工作創業要艱難！”對於無法確權的購房者來說，並沒有所謂的優先受償權，如果開發商破產清算，他們或將”錢房兩空“。
河南鄭州的豫森城也是一個違規銷售的項目。公開資料显示，豫森城是河南鄭州金水區2013年啟動的大孟砦城中村改造項目，2014年，開發商豫森地產集團有限公司（以下簡稱“豫森集團”）在沒有取得預售證的情況下，以“內購”形式將幾千套房售賣一空。
“樓盤離我住的地方挺近，位置很好，價格又比旁邊其他項目便宜，我想着就買一套吧。”肖先生對燃財經表示，項目2014年開始拆遷動工，原本定於2017年交房，但工程建設緩慢，2018年，全部樓棟封頂后徹底停工，爛尾至今。
肖先生指出，幾年來業主們都在不停地去當地監管部門反映，但收效甚微。“漸漸地，去的人少了，隔三差五村裡的老人會去一趟。”他說，豫森城受到關注，就是因為8位購房者入住爛尾樓的事情被報道，其中的一位單親媽媽帶女兒住進爛尾樓的報道，更是引起了廣泛關注。“她（其中一位業主）也是沒辦法，老公不在了，自己帶着女兒，在外租房困難，也是沒辦法了才搬進去住。”
據肖先生了解，由於事情鬧上新聞，影響較大，項目所在的南陽路街道辦正在想辦法協商解決。北京時間日前採訪南陽路街道辦工作人員，其表示，目前正在积極引進新的開發商，已經有一個意向的開發商，正在權衡。
作為一個城中村改造項目，豫森城還關乎一群等待回遷房的村民。“7年了，我們還飄在外面；7年了，還沒住上新房呢。”這是該村村民對當地媒體表達的心聲。
曾經滿懷期待可以住進新家，如今面對的卻是風雨飄搖的爛尾樓。這是每一位購房者無法面對的困局。
爛尾樓如何“生成”？
林正和朱媚一致認為，並不是外界所言的泰禾“債台高築”致使北京院子爛尾，“黃其森就是故意的。”
燃財經查閱北京市住建委官網獲悉，北京院子（備案名：泰禾麗景家園）於2018年10月1日獲得預售證（朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊，即疊院的預售證，不包括二期開發的合院），開發企業為北京泰禾錦繡置業有限公司，准許銷售面積達10.4萬平方米，其中，已網簽面積為10.12萬平方米，銷售去化率達97%，獲得購房款近50億元。項目預售資金監管銀行是大連銀行，專用賬戶名稱為“北京泰禾錦繡置業有限公司泰禾麗景家園”。
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根據業主統計，泰禾在北京院子就用了20多個銀行賬戶，總共挪走項目的購房款近70億元。林正在泰禾全國的業主群，據他了解，北京院子並不是泰禾爛尾項目的孤例，“太原金尊府，4000戶的大社區，監管賬戶竟只剩下20萬元！”
“一個限競房項目，泰禾違法挪用預售款達70多億元！目前項目停工半年多，拖欠數百名农民工多月工資和總包1億多工程款，520戶2000多業主面臨無家可歸的悲慘境地！”每次說起這件事，朱媚就情緒激動，可以說對泰禾恨之入骨。她與大多數業主，現在都在焦慮地維權。
根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第十三條 ，“項目預售過程中，購房款應直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金。”也就是說，泰禾明顯違規收取了項目預售資金。
山水文園·九御、鄭州豫森城也存在相似情況。
燃財經查閱北京市住建委官網獲悉，弘燕山水文園於2019年12月19日取得19號樓共計52套房的預售證，目前已網簽20套，成交均價10.33萬元/平方米。
而根據媒體報道，山水文園·九御在2019年6、7月即開始無證“認購”，現房總價1200萬元起，有人給了600萬元以上的首付，也有人全款7000萬元支付，這些錢都轉入山水文園私下的非監管賬戶。
據肖先生反映，鄭州豫森城的“內購”是偷偷進行的，“監管部門管的時候就不賣，不管的時候繼續賣。”2015年，鄭州市房地產監察支隊向豫森集團下達了《停止違法行為通知書》，豫森集團被市房管局行政處罰8萬元，但豫森城商品房照賣不誤，沒有預售證的期房，幾億元的購房款，同樣被豫森集團收入囊中。
也就是說，購房者給的大筆首付款甚至全款，並沒有在法律上確定為購房款，沒有官方承認的預售流程，自然沒有房管局的預售資金監管賬戶，購房者的錢悉數落入開發商的口袋。
王玉臣指出，挪用監管賬戶資金在業內幾乎成為一種常態，“一是監管方面並不嚴格，二是挪用監管資金的處罰力度不大，違法成本很低。”
關於商品房預售資金監管，早在2010年，住建部出台的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中，明確要求各地要加快完善商品住房預售資金監管制度，尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。
地產分析師嚴躍進稱，已出台的各地預售資金監管實施細則中，監管主體一般包括監管銀行和當地政府。“監管銀行與開發商的複雜關係一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性。”
他解釋稱，從理論上講，銀行是監管者，但銀行往往也與開發商有業務上的往來。“例如，開發商在投標或工程實施時會向銀行借款，此時開發商若在工程實施中遇到資金困難，同時又沒有達到撥款的工程進度要求時，銀行如果不及時提供資金幫助，開發商很可能因為工程無法完成而無法償還銀行貸款，那麼銀行會陷入兩難境地中。”
如果說，開發商違規收取和挪用監管資金，是樓盤走向爛尾的開始，那麼開發商將土地、在建工程甚至已售現房進行抵押融資，則讓爛尾樓難以復活。
根據購房者與泰禾簽訂的《北京市商品房預售合同》显示，泰禾將2017年9月競得的北京院子二期部分用地抵押給蕪湖融普明投資中心（有限合夥），貸款40億元，土地抵押登記日期為2018年1月12日，債務履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。
根據天眼查信息，蕪湖融普明投資中心為華融融德直接持股公司，也即是中國華融旗下公司。
顯而易見，泰禾無法還上這筆貸款。2019年9月，蕪湖融普明投資中心向北京市第三中級人民法院申請凍結泰禾投資、泰禾錦繡等泰禾系公司及黃其森妻子恭弘=叶 恭弘氏的銀行存款，共計約46.58億元。朱媚稱，目前泰禾錦繡的公章控制在中國華融手中。
跟北京院子相似的，山水文園也將項目進行抵押貸款，債權方是長城新盛信託有限責任公司（以下簡稱“長城新盛”）。
燃財經查閱長城新盛官網發現，其3月16日公告稱，2016年11月22日，山水文園與其成立規模38億的單一資金信託項目，期限5年，長城新盛債權本金餘額31.4億元，其中包括2019年11月21日到期應還尚未歸還的本金1億元。公告显示，抵押物即包括“山水文園”B區二段86229.69平方米的在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權（其中17、18、19、20、31號樓已辦理現房抵押，合計46699.69平方米）。
天眼查信息显示，11月5日，長城新盛以“公證債權文書糾紛”案由與山水文園、山水文園投資集團董事局主席李轍等對簿公堂。目前，長城新盛已經申請強制執行公證，並且已經進入執行階段。10月，有業主對自己被法院查封的房子提出了執行異議，但最終被駁回。如果山水文園無法還上貸款，山水文園·九御的房子將直接被拍賣抵債。
鄭州豫森城同樣也被加了金融槓桿。根據《南方人物周刊》報道，G地塊的8號樓和9號樓最先被豫森集團抵押出去，用以融資。緊接着，承包工程的建築公司拿不到建築款，將豫森集團負責開發豫森城的子公司告上法庭，申請訴前財產保全。2020年9月25日，F地塊的三棟樓被法院查封。
對此，王玉臣評價，項目被抵押對於購房者的影響是很大的，一方面債務違約，債權人可以申請強制執行，對工程、房屋進行查封；另一方面，這種融資也存在資金風險，開發商可以償債為借口轉移預售監管資金，這種違法行為就可能導致項目爛尾。
爛尾樓如何拯救？
爛尾樓背後，是苟延殘喘的眾多房企，是無家可歸的千萬購房者。
7月30日，泰禾和萬科簽署了《股份轉讓框架協議》，泰禾投資擬將其持有的公司19.9%股份轉讓給萬科旗下海南萬益，轉讓價款合計為24.26億元，支付方式為現金支付。但此次股份轉讓框架協議中設置了股份轉讓的先決條件：需要泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持公司恢復正常經營。
泰禾9月29日公告稱，和萬科此前簽署的協議中部分條款尚未完全滿足，萬科目前無意單方面終止協議。10月31日，萬科董事會主席郁亮在媒體交流會上表示，“和泰禾的合作需要更多時間。”
顯然，萬科對泰禾的現狀很了解，並不想做虧本的生意。沒有辦法，黃其森必須尋找其他出路。11月12日，市場消息稱，泰禾將以10億美元作價出售上市公司板塊之外最重要的保險業務泰禾人壽，中國平安與陽光保險等公司有意收購。而此前2016年，泰禾投資花了106億港元從香港大新金融集團收購了相關公司，這次七折轉手，可見這是一筆”救命錢“。
2020年第三季度財報显示，泰禾歸屬於母公司股東的累計凈虧損達到19.73億元，同比增長185.91%；一年內到期的非流動負債為651.34億元，流動負債合計1722.37億元；而公司的貨幣資金為35.87億元，交易性金融資產為5378.03萬元，合計僅36.41億元。截至2020年10月23日，已到期未歸還借款金額為487.1億元，尚未支付的利息64.76億元，7筆債券先後違約。
天眼查數據显示，截至2020年11月29日，泰禾11次成失信被執行人，77次成被執行人，最近一次被執行是11月6日。此前，泰禾9月10日公告显示，泰禾投資和其一致行動人恭弘=叶 恭弘荔、黃其森所持有的全部公司股份被輪候凍結。
對於泰禾債券違約，天風證券在最新研報中指出，“泰禾集團違約根本上是公司戰略與行業現金流規律之間背離造成的，直接原因則離不開疫情對銷售和回款的衝擊，而從管理上看，民企天然的擴張衝動，實控人個人激進的風格，均可能加重公司現金流困境。”
“高端路線、商業地產和無序多元化擴張，可能面臨回款慢、資金佔用量大的問題，可能影響房企的信用資質，是房地產債券投資中需要關注的重點。當然，一切歸根到底是企業管理的問題，也就是人的問題，警惕一些管理混亂、高層動蕩的企業。”
據《稜鏡》報道，一位已經離職的泰禾高管認為，“泰禾除了破產重組，好像別無他途。”
上市公司泰禾尚且在破產的邊緣，中小房企山水文園更令人擔憂。
曾經的“百強房企”山水文園，最富盛名的項目就是北京東三環的山水文園大型住宅小區，但除此之外似乎並沒有什麼值得一提的成果。2014年，山水文園掌舵人李轍突發奇想，牽手美國六旗集團，進軍文旅地產，揚言“要打造世界級IP”，未來10年在全國範圍內建10個“山水六旗文旅小鎮”。
2015年9月，“山水六旗國際度假區”選址落地浙江海鹽，許諾投資300億元，2016年開工、2019年開園。隨後不到四年時間，山水文園在沒有充足現金支持和經驗加持的情況下，接連在浙江、重慶、南京三地簽約11個主題公園項目。
事實就是，龍頭房企都沒有幾個做好文旅小鎮，而山水文園還沒有良好的住宅項目可以銷售迴流資金，卻要大筆投資文旅項目，可見其中困難。2019年10月，由於項目施工方被欠付（工程）進度款，浙江海鹽山水六旗國際度假區全面停工。2020年1月，六旗集團公告稱，山水文園應付的費用出現違約，合作方變成“債權人”。
據媒體報道，山水文園自2018年年底就開始拖欠員工薪資、延期緩繳公積金和個稅，而2019年12月則有大範圍裁員風波。天眼查數據显示，山水文園凱亞房地產開發有限公司13次被列為失信被執行人，81次成被執行人，收到的限制消費令有80條。
同策研究院研究總監肖雲祥指出，中小房企當前面臨困境的原因有三：品牌影響力小，號召力不強，直接導致銷售力不足；運營能力低，效率不高；缺錢。
“很多中小房企都存在資金周轉效率低的問題，比如，一個幾萬平方米的小型項目，小房企開發周期長，項目周轉速度慢直接導致了資金周轉率下降。運營能力低產生的後果不僅加大了行業差距，還增加了房企自身的壓力。另外，中小企業融資難，導致這些房企在土地市場競爭力下降，喪失發展機會，逐漸被洗牌出局。資金就是血液，中小房企運營效率低，導致資金鏈更加緊張。”
當開發商掙扎在破產的邊緣，購房者還有可能拯救爛尾樓嗎？
在記者的調查中，北京院子的業主有強烈的自救意願。“泰禾全國二十多個項目都處於爛尾狀況，現在幾乎沒有任何錢拿出來去救任何一個項目，所以我們不認為泰禾會推動事情的解決。現在大家都盼着泰禾死，這樣各個小區還能活，如果泰禾一直活着，那就沒有太大可能交房了。”林正和朱媚都對燃財經表示，他們希望泰禾被法辦，最後業主作為優先債權人，能夠拿回主動權，重新招標，“把房子蓋起來。”
對此，王玉臣認為，“爛尾樓通過業主自救方式盤活，這在法律上是可操作的，但非常麻煩，風險特別高，失敗幾率很大。”
雲南昆明“財興盛大廈”是少有的業主自救成功的爛尾樓案例。
據央視財經11月21日消息，雲南昆明著名的爛尾樓“財興盛大廈”，按照施工許可證竣工時間應為2010年3月25日，但因為開發商資金斷裂，工程遲遲不能交付。2014年小區業主自發成立自救維權委員會。按照每平方米200元左右的自救維權工程款，小區近500戶住戶自籌資金約1200萬元。2016年11月23日，小區完成所有項目竣工驗收。就在2020年11月19日，小區業主們終於拿到了等了12年的房屋產權證。
但並不是所有爛尾樓的自救都這麼順利。
河南南陽的“鉑金時代”於2015年主體工程完成之後，因開發商“貸不到錢”徹底停工，2017年，業主們先後自發籌措7600萬元“自救”爛尾樓。經過三年斷斷續續的建設，鉑金時代終於達到入住條件，並定於2020年10月31日交房。
然而，在開發商承諾的交房日前一天，一份交房流程傳出，稱“為了能夠使所有業主辦理房產證，實現房產增值，每平方米房價向上調整850元，專用於辦理房產證，不願意調整房價的業主，可以原價無條件退房。”
王玉臣指出，一般開發商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產，其中就包括很多業主購買的房屋。而在民間資本和銀行動手之前，開發商已經先行一步轉移財產。因此，一旦發現自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動。“如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。”
此外，相對於施工人、抵押權人的受償權，購房人享有基本債權優先受償權，但這個優先受償權有行使前提。“必須要起訴，要進入法律程序。否則等銀行、施工人等把錢划走了，再起訴，再有優先權也白搭。必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使優先權。”
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