老後不和先生、孩子伸手！單親媽媽洪倩宜：用不動產換現金流，房子是最孝順的孩子
經濟獨立是影響老年生活品質的重要關鍵。單親媽媽洪倩宜，靠著40歲前購入的2間房，為自己規劃了不虞匱乏的老年。在她看來，房子是最可靠的「啞巴兒子」。熟齡族換屋，不僅可過得更舒適、安全，還有機會創造被動收入。怎麼做，才能將不動產變現？
老後想過得有尊嚴，經濟獨立是重要關鍵。48歲的單親媽媽洪倩宜，隻身扶養女兒多年。雖然離婚時沒有拿到任何一毛錢，自己買下的2棟房子就是她最大的財務後盾。她預計幾年後退休，房子也會提供穩定的被動收入，無須和女兒伸手要錢。「比起先生、孩子，養一間房子實在可靠太多了！」她有感而發地說。
單親媽媽買房記 經濟獨立是女性最大的保障
2003年買下第一棟房子時，洪倩宜還是電視台記者。那年SARS疫情在台灣爆發，她被派往已封院的台北市和平醫院外做連線報導。天天數算死亡人數，反而讓她生出了勇氣。「在最危險的地方，反而什麼都不怕了。」
剛好，當時朋友想租房子，找她一同看房。她在台北東區延吉街的房仲門市，看到一間權狀28坪的4房公寓，開價780萬。當年才29歲的她，雖然薪水不高，仍相當動心。她拿出自己跟會累積的存款，再向媽媽借一半的頭期款，約好日後按月償還。在一片風聲鶴唳的氛圍中，房市冷清，她順利以660萬的價格成交。
買下「起家厝」後，她邀請原本租屋處的2位室友一起搬入新家，用相同租金換取更好的生活品質，再另找一位租客。每月3萬元的房貸由4人分擔，她只需月付1萬多元，負擔大為減輕。第一次購屋的經驗，也燃起她對房地產的濃厚興趣，轉行到房仲業擔任公關。
後來，她歷經結婚、離婚，帶著女兒從夫家搬回東區的老公寓。「但一直跟女兒窩在小房間也不是辦法，我想給她比較好的環境。」2012年，她決定開始物色第二間房子。她將預算設定在1,000萬上下，希望能從公寓換到有電梯、車位的大樓物件。
因緣際會下，她在南港找到一間15年的小3房大樓。原屋主是位生活簡樸的老先生，房子幾乎沒有裝潢、家具老舊，屋況也不算好。然而，她打開窗戶，發現往右看得到101大樓，往左則是一片綠意。她當天立刻決定購屋，雖然出價和屋主的開價有不小落差，她仍以誠意打動對方。
「有些人一進門就嫌房子不好，希望殺價，這是錯誤的策略。如果是你的房子被嫌，還會想賣給對方嗎？」洪倩宜說。她不只大力誇讚房子採光、通風良好，還承諾屋主不用立刻搬走，可以再多住一段時間。後來，老先生真的點頭，「你開多少我就賣多少。」
買下第二屋後，洪倩宜規劃南港的房子自住，東區的房子出租。「房子會自己養活自己，除了本身有增值空間，還會帶來被動收入。」
退休族換屋 如何換到生活品質和資金？
許多人在邁入退休年齡之際，會發現自家住的房子也老了，屋況不若以往。這時，該裝修、等都更，還是換屋？
洪倩宜指出，都更程序曠日費時，對熟齡族而言並非最佳選擇。以她自己在東區的第一屋為例，「談都更快20年都還沒聽說下一步。」若考慮裝修，則要考量房子本身的硬體條件是否適合作為退休宅。老公寓翻新後仍沒有電梯，對上了年紀的人是很大的負擔。
她認為，熟齡族若不想在目前的居所終老，換屋有機會帶來更好的生活品質，甚至創造被動收入。例如，一間市區的舊屋可換2間重劃區的新房，一間自住、一間出租。或者搬到東部的度假屋，但保留台北的舊家出租，日後有需要可搬回都市，也是進可攻退可守的選項。
熟齡族換屋，有哪些事情要留意？洪倩宜提出3大建議。首先，考量到老後就醫需求，房子不能離醫院太遠。再者，人的行動能力會隨年齡增長退化。住宅附近要有大眾運輸工具及好的生活機能。麥當勞、全聯、星巴克，是她最常觀察的指標，「這些店會去的地方，就是有人的地方。」
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此外，屋齡太久的房子極易出現漏水、壁癌等問題，影響居住者健康。洪倩宜認為，退休宅的屋齡最好在15~20年以下，2房電梯大樓是最適合的物件。打掃輕鬆，又不用天天爬樓梯。
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如何讓房子變成最孝順的孩子？以房養老、出租第二屋創造現金流
「我覺得，房子真的是帶財的！」洪倩宜回憶，2003年買房時，另一位同事則花200萬投入股市。19年過去，她在東區的房子已增值超過千萬，同事的200萬則是全數賠光。
她形容，房子就像孩子，初期需要投入大量成本。然而，等到了退休年齡，房子就是最孝順的「啞巴兒子」。近年各家推出的「以房養老」（房地產逆向抵押貸款），就是一種活化資產、創造現金流的管道。
想透過以房養老換取充分的退休金，房產鑑價金額是關鍵。洪倩宜說明，銀行給屋主的核貸金額，最高約為鑑價的7成。例如，鑑價1,800萬的房子，核貸金額約為1,260萬。貸款年限30年，則每月約可拿回3萬5,000元，利息另外扣除。
如何提高房子的鑑價？洪倩宜指出，銀行鑑價高低主要取決於區段、屋齡和房數。一般來說，位於生活機能佳的都會區、40年以下、至少2-3房的房子，相對有機會取得較高的核貸金額。
出租是另一個將房子變現的管道。洪倩宜以自身多年的出租經驗為例，房子要找到穩定的租客，周圍必須有就業或就學人口。像是桃園中壢、台北內湖、新北汐止，都是上班族多、租屋需求高的地段。考量15坪以下小套房能拿到的貸款成數不高，她建議若想投資出租房，可優先選擇兩房的物件，租給單身族或小家庭都適合。
還有幾年才退休的她，已算好自己的退休金來源：每月勞退3萬、租金3萬，再加上ETF、股票、債券等投資約1萬的配息。即使不工作，每個月加總起來仍有近7~8萬的被動收入。這樣的金額，對她來說已非常充裕，「不管孩子有沒有能力養我，我的未來都不虞匱乏。」提早做準備，老年獨立就不用求人！
相關閱讀：洪倩宜著，《》，時報出版
2022/03/09
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來源鏈接：https://www.fiftyplus.com.tw/articles/23874
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