租金貸死局

蛋殼公寓“暴雷”以來，悲聲四起。一些租戶被房東趕出家門，流落街頭；房東因為長租公寓無力付款，也損失慘重。罪魁禍首蛋殼難以為繼，員工和供應商亦成為受害者。這場多輸死局之所以形成，“租金貸”是推動力量之一。

事實上，長租公寓和“租金貸”原本是風馬牛不相及的兩件事。10年前，這個行業不具有任何金融屬性。

2000年前後，貴陽的一些房地產中介機構創造了一種全新的房屋託管形式：房主可以像存錢一樣將房子“存”在中介機構進行託管，房租類似於銀行的利息，房子則類似於存款的本金。當地人管這叫“房屋銀行”。

“這也是長租公寓最早的雛形。2000年，我愛我家將此項業務引入北京，並將該業務逐漸開展到天津、上海、杭州、南京等城市。” 我愛我家前副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴字母榜。後來，為避免同銀行業務混淆，我愛我家將“房屋銀行”業務更名為房屋託管或房屋管家。

無論名字怎麼變，這個行業薄利、回報周期長的基因並沒有變。

2012年後，隨着移動互聯網的發展和消費升級出現，一大批長租公寓品牌應運而生。當時，最轟動的是小米科技創始人雷軍投資了長租公寓you+。這讓人們相信，長租公寓成為了“新風口”。跟隨者蛋殼公寓一問世，就高喊：“中國住宅租賃市場，是最後一個被高科技改造的市場。”至今這句話的餘音仍在華爾街上空飄蕩。

但是，高科技真的可以改變這個薄利且回報漫長的傳統行業嗎？

高科技不一定，但“租金貸”可以。

財報數據显示，蛋殼公寓的租金貸比例極大，2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的貸款金額高達數十億元。

值得一提的是，住建部等六部門曾在2019年12月印發的指導意見中指出，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%。

蛋殼租金貸比例如此之高，與其瘋狂擴張的需求相關，也是整個行業在這幾年畸形發展的一個縮影。

租金貸起源於2012年4月，當時國家出台靈活就業和40、50人員創意小額扶持貸款的相關政策。為了響應政策，工商銀行和建設銀行在部分城市推出針對個體工商戶的商業經營租金貸款。從銀行的收益上來講，多年來，它一直是個可有可無的小產品。

但租金貸碰上分散式長租公寓后，小產品就變成了一門大生意。

二者結合的推動者，是另外一個看似八竿子打不着的行業：P2P。

2013年爆雷的E租寶事件，拉響了P2P的警鐘；2014年，紅嶺創投的1億多資金無法歸還，成為P2P歷史上標誌性的大事件。隨後越來越多的自籌自融平台逐漸倒閉、跑路，讓投資人對平台的信任度下降，迫使P2P平台尋找能打動投資人的新投資標的。

2015年12月28日，銀監會等四部委聯合出台了《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》。明確“互聯網金融平台”的適用範圍和基本原則，劃出了P2P不可觸碰的12條紅線，其中明確提出P2P的資金要必須由自然人出借，借給自然人。

在這樣的背景下，針對龐大的萬億級租房市場，而且基本上都是自然人之間交易的“租金貸”就成了香餑餑。

長租公寓領域最早的租金貸，是2014年由成都成立的斑馬王國率先使用的。當時這個團隊打着租金O2O互聯網服務的旗號，其實從事的依然是線上P2P的自然人貸款。

斑馬王國的貸款產品是租戶貸款，平台將錢一次支付給房東，租戶按月償還的模式。因為符合監管的要求和場景化的消費金融條款。

到了2015年上半年，長租公寓領域的“租金貸”平台呈雨後春筍般顯現，連螞蟻金融和京東白條都推出了類似的金融產品。

但在市場上活躍度最高的，卻是那些以創業團隊聞名的租金貸平台。會分期、房司令、斑馬王國、租了么、月租寶、住分期、愛交子、租霸……據不完全統計，半年時間內成規模的租金貸平台就有超過10家。而幾乎全部的非專業性金融租金貸平台背後，都有着P2P相關資金的背景。

房司令的投資方是黑洞投資與P2P網貸核心平台之一的玖富；會分期的A輪投資方銀客網也是知名的P2P平台；而最早出現的斑馬王國，A輪投資方是分期樂，這個P2P平台既提供資金，又可以通過斑馬王國獲得潛在客戶。

斑馬王國最知名的市場策略，就是跟北上廣深等之大城市超過1萬個房地產經紀人簽訂了合同，由他們在向客戶推薦自己的分期產品；而同樣的會分期也跟2000多位中介經紀人達成合作。

更多的平台選擇與同樣是平台的中介公司合作，就是利用B端的渠道力量接觸C端的客戶。

比如京東白條是跟鏈家合作的，租了么在2015年9月底與Q房網合作推出專門向Q房網用戶推出的房租分期服務。

但在這個階段，各個租金貸產品主要是房地產中介公司的補充業務。因為秉持的是租戶貸款，然後平台將錢直接打給房東的操作過程，地產中介公司只能爭取一小部分的中介服務費，對他們而言吸引力不大。

直到蛋殼出現，玩出了新高度，讓租金貸成為分散式長租公寓陷入瘋狂的助推器。

公寓領域“租金貸”崛起的2015年，一個從互聯網公司出來的小伙子高靖，創立了號稱要做中國最大長租公寓的蛋殼。

彼時，鏈家的自如和我愛我家的相寓已做了兩年，還在勉力維持。自如曾透露：分散式長租公寓的入住率只有達到95%才可以擁有穩定的現金流。另有觀點指出，考慮到公寓運營方在收房和裝修上需要投入大量資金，再加上回報周期長，一般需要5-10年才能盈利。

後來者高靖和蛋殼進入市場時，最大的困難，是資金難以為繼。

蛋殼從房東手上把房子收上來，需要跟房東簽訂託管協議，有的時候為了搶房源，蛋殼還需要預付一部分的房租。所有房源在平台上需要裝修整理之後才能出租，並不是在第一時間就可以找到租戶。

這中間就存在資金缺口，對於新創業的蛋殼來說，解決不好這個缺口，意味着商業模式就不成立。

與海外成熟的投資市場不同，蛋殼無法從國內金融市場以租約抵押來融資。這時蛋殼為代表的分散式長租公寓逐漸領悟到了租金貸的奧妙。

選擇跟租金貸平台合作，分散式長租公寓能在為租戶提供擔保的背景下，把原有直接支付給房東的一年租金截留在平台，由平台按月或按季度向房東支付房租，使得長租公寓迅速沉澱出一個龐大的資金池，以便於擴展新的房源。

另一方面，對於租金貸的投放方，不管是銀行、金融公司、基金還是P2P平台，也得到了一個穩定的資本輸出和本金與利息的獲取渠道。

雙方一拍即合，業界也一致看好。

鏈家自己的報告《租賃崛起》中稱，未來中國將有3億租賃人口，租房市場規模達5萬億元。而據58同城、安居客、趕集網聯合發布的《2019年住房租賃市場報告》，截至2019年底，我國長租公寓品牌達到近2000家，運營房屋數量已超600萬間。

長租公寓+租金貸的商業模式，得到主流風險投資基金的認同。

根據信息显示，從蛋殼成立之初到上市的5年時間里，接連完成了七輪的融資，參与方均是一線基金或互聯網巨頭。2019年初，螞蟻金服與老虎基金、高榕資本等參与了蛋殼的C輪融資，成為其股東。事實上，早在2018年，支付寶就為長租公寓“租金貸”的大玩家——房司令提供入口，合作方還包括我愛我家。騰訊旗下的微眾銀行，也是蛋殼公寓的重要合作夥伴。

在資本和合作夥伴的支持和背書下，蛋殼公寓極速擴張，成功躋身長租公寓的頭部梯隊。

數據显示，蛋殼公寓的運營公寓數量在2015年年末為2434間，而至2020年3月31日增加至41.9萬間，覆蓋全國13個城市，位於北京、上海、深圳三個一線城市的公寓數量達到20.7萬間，2016至2018年複合年增長率高達360%。

根據艾瑞諮詢的報告显示，蛋殼公寓的規模在國內長租公寓運營里排行第二，僅列自如之後。

在蛋殼增長最快的2017年，租金貸占租房收入的比例超過90%，后兩年租金貸的佔比也超過6成以上。

顯然，在蛋殼背後助推的資本，對風險缺乏起碼的防範意識。胡景暉向字母榜講述了這個行業的痛處，“長租公寓是一個長周期、大規模、低利潤和低風險的行業，與之相對應的是風險厭惡型、投資回報率要求不高的資金。”然而，當時這些金融精英對長租公寓行業的特點與投資行業追求的高額回報間的明顯矛盾視而不見。

為了快速回籠資金，也為了搭建資金池，在2019年之前，長租公寓通常都默認為租戶開闢租金貸金融產品。這讓租金貸和長租公寓成為合同欺詐重災區，年年都上315。為此與支付寶合作的房司令就多次被媒體曝光。

由於長租公寓運營公司數量較大，而優質房源有限，競爭激烈時，幾家長租公寓能將熱點地區的收房價格炒到平均租房價格的1.7倍以上。但為了發展，各家長租公寓依然卯足勁在不停搶奪房源。這導致整個行業挪用資金池的頻率越來越高，而一旦超過安全的臨界點，就會爆雷。

公寓家COO楊劍凌在接受億歐網採訪時就此表示，就是因為運營商短期盈利無望，所以希望通過快速形成規模來獲得資本市場的認可和投資，只能通過現有租客租金的預支來實現。所以，長租公寓運營商為了活下去，就只能不斷拚命獲得新的流動性。“一旦現有房源的空置率和溢價率出現惡化，就會有崩盤的危險。”

另一方面，相對於集中式長租公寓來說，分散式長租公寓天生就存在難以克服的問題。

房地產商所做的集中式長租公寓，可以最大限度利用閑置資源，控制相關的維護保潔等服務成本。但對於分散式長租公寓來說，一方面房源的獲取就要消耗大量的資金和時間，另一方面，也無法在後續的維護上做到標準化。

分散式長租公寓的房源分佈在很多個不同的小區，戶型的大小、樓層新舊程度都不同，再進行二次整理，裝修的過程很難實現統一格式。再加上後續進行維護和物業管理，消耗的人力物力是集中式長租公寓的幾倍乃至十幾倍以上。

由此可見，分散式長租公寓的商業模式存在極大風險，再加上市場競爭激烈，參与的玩家不得不賠錢去搶房源，導致風險不斷累積。

據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業超過200家。

疫情重壓雪上加霜，今年已有近50家長租公寓企業暴雷。從杭州友客，到巢客，再到廣州城璞，集中“爆雷”，牽連租客、房東逾萬人，涉及資金超億元。現在，還要加上去年和今年剛在納斯達克實現上市的蛋殼和青客。

據蛋殼的宣傳資料，蛋殼公寓目前管理的房源超過40萬間，用戶超過100萬。

雖然已經遠遠超出了業界規定的盈利點，但蛋殼財務卻一直報虧，截至 2020 年一季度，蛋殼現金及現金等價物為 8.26 億元，但總資產93億，總負債達 90 億元，資產負債率近 97%。

2018年8月，當時離任我愛我家副總裁的胡景暉，炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。他對此提出警告，長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。

兩年後，這個預言變成了事實。

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