用房換養老金，以房養老划算嗎？不動產估價師王澤仁：4大疑問一次解答
編按：在養兒不一定能防老的時代，如何以房養老？什麼條件才能申請以房養老？辦了以房養老，所有權還是我嗎？我的房子可貸幾成？利率怎麼算？要是以房養老很好，為什麼辦的人還不是很多？不動產估價師王澤仁逐一分析大家常見的疑惑。搞懂清楚與限制，才更知道是否適合自己。
說到不動產的資產活化，除了都市更新或危老重建，直接把整棟建築物「砍掉重練」的方式以外，相信你一定也曾經聽過或看過，「以房養老」這種目前中央主管機關及各大金融機構，都在積極推廣的政策，我們就來窺探一下「以房養老」的內涵。
以房養老常見4大疑問 為你解答
我想用一般民眾的常見問題來破題：
第一題：請問辦了「以房養老」之後，房子就變成銀行的，對不對？
答案是：不對！
銀行的「以房養老」只是房屋貸款，所以申辦完後，銀行只是抵押權人，不是所有權人。
第二題：請問辦「以房養老」借了300萬元，領了5年100萬元後若不幸往生，這樣是不是房子和錢都沒了？
答案：不是！
你就是用你自己的房子來養老，所以最多就是房子沒了，你自己口袋不會少半毛錢。
第三題：請問假設我60歲，我所擁有的房屋可以貸幾成？利率又是怎麼算呢？
答案：以房養老是以「不動產」作為擔保物的抵押貸款，所以年紀要夠大只是資格條件，至於實際核貸的成數和利率，都是由你的房子和銀行來決定，所以，每個個案所得到的條件都會不太一樣。
第四題：請問如果「以房養老」這麼好，那為什麼大部分的人都不想辦？
答案：根據過往經驗，原因之一可能是實際生活費金額太小，一般人都希望一個月可以拿到2、3萬，但是大多是一個月5000元；另一個原因可能是繼承人從中阻撓。不過，從金管會銀行局的統計數據可知，以房養老這項業務目前確實在穩定中成長，前景可期。
以房養老 其實就是：逆向抵押房屋貸款
以房養老是台灣近幾年慣用的俗稱，這個制度讓年長退休者可以將名下沒有貸款的房屋，向金融機構融資，做為未來的生活費，同時，還是可以居住在這個地方，法規上正式的用語是「逆向或反向抵押貸款」。
一般我們熟悉的房屋貸款，是借款人以不動產作為擔保品設定抵押，向銀行借了一大筆錢，之後再每個月定期償還貸款給銀行，這樣稱為「正向抵押貸款」。
那麼什麼是逆向抵押貸款？
逆向抵押貸款的借款人一樣必須以不動產作為擔保品設定抵押，但銀行不會一口氣給予借款人一大筆錢，而是每個月定期支付借款人生活費用，因為這樣的現金流向與一般的房屋貸款
相反，所以稱為「逆向抵押貸款」。大家可以看下圖就很清楚了。
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為高齡化社會而準備 靠自己的不動產顧老後
台灣政府以日本目前的社會結構為借鏡，已經提前知道日後會有高齡化社會的諸多問題，所以在2013年3月，行政院內政部就已經著手開始了「不動產逆向抵押制度試辦方案」。
試辦的一開始，因為希望申請的對象能夠單純化，所以限制有點嚴苛，它的規定是：必須年滿65歲以上、單獨持有不動產（產權一定要全部自己所有，不能共有）、最後一點也是最嚴苛的，也沒有法定繼承人（也就是沒有配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹和祖父母），這樣才能適用。
可以想見，不要說申請的人不多，根本就連資格都很難滿足。
一直到2015年5月，台北市政府社會局測試了一項「公益型以房養老實驗方案」，雖然只有5個名額，但至少基本的架構、流程或問題點有先建置起來，因此，同年11月，合作金庫才依此架構正式推出「商業型以房養老──幸福滿袋貸款」專案。
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離世後 子女可選擇還款拿回房子 或不清償由銀行拍賣
聽到現在，相信冰雪聰明的你一定完全可以理解，「以房養老」雖然是一句相當動聽的口號，但後面還跟了有點討人厭的4個字──「房屋貸款」。
顧名思義其實是銀髮民眾，將自己名下的不動產，拿去跟銀行借錢，並用這筆錢來照顧自己的老年生活。
既然是貸款，那麼終究有一天是要還錢的。
只是，這個制度的設計上，對年長退休者非常貼心，因為貸款過程中，僅須支付利息而不用償還本金，總之就是一直領、一直領、一直領，直到借款人蒙主寵召，或是貸款期限屆滿後，才一次性結算。
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在實際貸款時，合約內容會將借款人年齡與貸款年限兩者加總年限，超過90歲。因為根據統計，國人平均餘命數據，男性為77.5歲、女性為84歲，而90這個數字已經遠遠超過，所以理論上，借款人還存活的機率較低，大多是由繼承人，來面對清償的問題。
至於對繼承人而言，原則上借款人本來應該可以「以兒養老」，也就是平常子女就該適度提供生活費，但既然現在借款人選擇了「以房養老」，養老過程中並沒有動用到子女們的錢，所以就換子女來做出選擇：看是要清償所有貸款來換回不動產所有權，或是「無法清償，置之不理」；若不願清償的話，此時銀行就會以抵押權人身分，要求地方法院民事執行處協助進行法拍程序，透過法院的查封、鑑價與拍賣給第三人，來清償借款人所累積的債務。
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認清以房養老6大限制 繼承人的阻撓也不可小覷
此外，以房養老貸款還存在有一些限制，例如：
1. 人的限制：目前仍局限於我國自然人，且多要求至少年滿60歲
2. 物的限制：大多會要求產權為單獨所有，不接受僅部分共有，此外坐落精華地段者往往能夠獲得較高的銀行估值
3. 利率限制：一般房貸的利略約1.9至2.3%，以房養老利率較高，大概是2.4至2.8%
4. 年期限制：貸款年期最長多為30年，但還會額外要求貸款年期與借款人年齡兩者相加的數字必須大於90；此外，在部分金融機構也有看到貸款年期與不動產屋齡兩者相加的數字必須小於60，希望房屋部要超過經濟耐用年數的規定。
5. 成數限制：或許是認為老年人擁有新屋或好屋的機率較低，所以鑑估金額通常較為保守，最高多為7成。
6. 其他限制：部分專案會直接包裝成以房養老貸款加安養信託加即期年金保險的專案，雖然說供款部分因此被保障不會中斷，但借款人也需要額外支付信託與保險費用；
此外是考量以房養老之借款人均為年長者，為保障消費者權益，金管會銀行局要求銀行目前於辦理以房養老業務時，已引入律師諮詢或透過第三方見證方式，以使借款人（年長者）及通知義務人（通常為具法定繼承資格之人）能了解以房養老貸款契約之重要約定內容。
然而銀行承辦人員的經驗，通常這些繼承人心中已經將該不動產視為自己名下，聽到借款人要拿「自己的房子去貸款」通常會百般阻撓，反而影響借款人意願。
開辦4年平均單件可貸500萬上下 建議另備退休金
那麼目前台灣銀髮族使用以防養老方案的狀況如何呢？根據「金管會銀行局」的統計數據，2018年年底的核貸額度已達169.48億、核貸件數3,069件，可見以房養老貸款的業務確實逐漸在穩定成長中，慢慢為國人所接受。
不過整體平均下來，單件大概都在500萬上下，這樣的金額或許可以做為養老財源之一，如果想要更具尊嚴及品質的退休生活，還可以搭配勞保年金、勞工退休金或其他商業年金保險等。
以房養老業務自2015年11月開辦至今，已滿4年，目前提供此貸款服務的行庫多達12家以上，屬性也從最早的純房屋貸款，衍生出結合「安養信託」與「即期年金保險」的配套，期待能夠更有效服務國人。
除了金融機構提供的商業型以房養老貸款外，「財團法人伊甸社會福利基金會」也跟進推行「公益型附有負擔捐贈以房養老」，如果你符合3條件的話，可以加入：1.針對無子女繼承房產（或子女無意繼承房產者） 2.重視陪伴照顧與長照服務 3.希望房產可以在身故後，作為公益使用。
希望以上的說明能夠讓各位聽眾對於以房養老，擁有更正確的觀念與認識。
（本文摘自1號課堂「富過三代的不動產傳承課：贈與、繼承、節稅、最大活化，一次搞懂！」專欄，王澤仁主講。課程介紹：）
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2020/05/20
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來源鏈接：https://www.fiftyplus.com.tw/articles/18096
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