樓市政策高壓持續 三元住房結構越發清晰

 2017年底時，《證券日報》記者在與一線操盤手交流時注意到，多位營銷高管認為，上半年是新房市場的銷售窗口期，下半年反倒可能不如上半年交易量好。

　　無獨有偶，2月份，北京新房市場供應項目達11個，有兩個新房項目再度出現了入市500套以上房源的情況。這在過去兩年的北京新房市場並不多見。

　　據某北京一線操盤手向《證券日報》記者透露，與往年不同的是，春節假期一過，今年打算入市銷售的新項目相關負責人就進入了備戰狀態，“因為我們判斷上半年可能是銷售窗口期，因此要搶時間在上半年大比例完成銷售任務。”

　　值得關注的是，在中信建投房地產團隊調研“千億房企”在珠三角布局后也獲悉，房企更傾向於加大上半年的推盤量。

　　中信建投房地產團隊表示，2017年龍頭房企能夠實現銷售規模的超預期增長以及集中度提升的核心原因在於更為充裕的貨值。幾家龍頭房企2017年總可售貨值比2016年增長了52%，保證了去化率有所下滑的預期下銷售高增速的維持。

　　該團隊強調稱，“2018年這些企業的貨值增速依然不差，我們可掌握的數據來看，2018年新推盤比2017年增長33%、總可售增長28%，我們假設2018年所有企業去化率比2017年下降5%，他們整體銷售依然能實現接近20%的同比增長，2018年預計會有更多企業向6000億元甚至7000億元發起挑戰。”

　　該團隊進一步稱，“2018年的不確定性依然較大，所以企業在推貨的節奏上普遍提前，跟往年上下半年推貨4：6開的格局不同，2018年我們調研的企業普遍都盡量在上半年趕推盤，變成了5：5開甚至6：4開，所以從這個角度而言，龍頭企業上半年的銷售增速可能會比下半年更好。”

　　另有業內人士稱，當前房地產市場集中度快速提高，500億元銷售規模已經成為房企必須要跨過的門檻，否則無法聚集更多資源，將難以在這個行業有長足發展。鑒於此，無論是看中利潤，還是傾向於擴大規模，開發商都不得不把銷售規模看成必選項，有的企業已經調整發展戰略，建立以營銷為龍頭的戰略體系，強化對營銷節奏的把控力，才能加快項目周轉速度，加快存貨周轉率，從而提升銷售規模增長速度。

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