中海地產系年內豪擲758億搶地 凈負債率上升逼近40%紅線

摘要 【中海地產系年內豪擲758億搶地 凈負債率上升逼近40%紅線】在泰禾集團、新城控股這些民企新貴遭遇資金鏈危機、“黑天鵝”事件時，以中海地產、保利發展為代表的央企地產商逆勢崛起，成為土地市場的高級玩家。一向穩健、低調的中海在今年露出了兇猛的一面。據21世紀經濟報道統計，今年截至目前，中海系已豪擲758億拿地，位列房企拿地排行榜前三。（21世紀經濟報道）

　　2019年的樓市，有人歡喜有人憂。

　　在泰禾集團、新城控股這些民企新貴遭遇資金鏈危機、“黑天鵝”事件時，以中海地產、保利發展為代表的央企地產商逆勢崛起，成為土地市場的高級玩家。

　　7月15日，久違的北京土拍市場，中海地產以79.4億拿下丰台造甲村地塊，榮升今年總價“地王”；單體競拍、強大的資金實力，逼退了其他聯合體對手。

　　一向穩健、低調的中海在今年露出了兇猛的一面。據21世紀經濟報道統計，今年截至目前，中海系已豪擲758億拿地，位列房企拿地排行榜前三。

　　充裕的資金、極低的融資成本、超低的凈負債率，以及快速的銷售和回款，令中海有底氣在土地市場一展雄風，進而促進其銷售和營收規模的擴張。

　　顏建國回歸兩年來，中海已在規模上發力，2019年表現似乎更為激進。在房企銷售排行榜第7位徘徊了數年之久，隨着公司在土地和銷售上的顯著增長，中海今年有望迎來排名的突破。

　　中海是今年央企、國企背景的地產商集體發力的一個典型樣本。在房地產調控、融資趨緊的背景下，國資地產商將攜融資、拿地等優勢，重新改寫房企的競爭格局。

　　進取型中海

　　造甲村地塊，位於北京主城區，不限價、不限“70/90”，住宅面積大，是今年土地市場的“香餑餑”，但66.84億元的起拍總價，令多數房企只能望之興嘆。

　　“今年很多中小房企錢都很緊。”最終，只有金茂+寶龍+騏驥、首開+保利+城建+建工、中海、合生等4家企業及聯合體報價參与競拍，最終花落中海。

　　此前的6月24日深圳土拍，中海還以54.08億元拿下深圳光明一宗地，可售樓面地價3.9萬/平方米，刷新光明地價。

　　這兩幅“地王”，並沒有超過2015、2016年的全國總價、單價地王，中海有關人士表示，地價均符合預期，測算可有合理利潤，從中亦也可看出中海的進取之意。

　　“觀察土地平均成本本身意義不大，如果在三四線城市買地，地價(當然)便宜，一線城市就比較貴。我們一般不會比買地面積、買地價格，我們看的是回報率。”在2018年業績會上，中海外董事局主席兼行政總裁顏建國曾如此表示。

　　接近中海的人士稱，中海習慣單打獨斗，並且喜歡買凈地。今年以來，除了北京、深圳，一直深耕一二線的中海，還在廈門、杭州、蘇州、寧波以及粵港澳等地頻繁拿地。

　　公告显示，今年1至6月，連同中海宏洋在內，中海系公司一共出資640億元拿地。若再加上7月所拿地塊，年內買地已達758億，僅次於碧桂園、融創。按照年初計劃約1350億港幣的土地投資額度，截至目前，中海已經花去了大半。

　　將時間拉長到三年來看，可見中海的投資力度逐年加大。2017年，中海支出的土地出讓金總額是1045.1億元，2018年為1100.9億元，今年預計會超過前兩年。

　　這背後是這家40年的老牌央企重回規模競爭賽道。國盛證券指出，2006年至2011年的中海地產，規模曾排名第二，但2012年-2017年間由於人事調整及經營策略等因素，銷售大幅放緩，規模被同期碧桂園、恆大、融創等公司反超，排名掉至全國第7。

　　2017年顏建國回歸中海后， 拿地和銷售都明顯提速，但近兩年銷售排名並未上升，營收更是表現不佳。

　　2019年，顏建國將中海的銷售目標定在了3500億港元。這一目標非常謹慎，但事實上中海已顯露排位上升的鋒芒。

　　上半年，中海完成合約物業銷售額1942.02億港元，同比增長約28.74%，增速在前十大房企中居於第一；完成全年銷售目標的55%，高於行業平均水平。

　　顏建國強調，中海對規模的追求是服務於利潤的。蟬聯房企“利潤王”15年的中海，不會放棄這一核心訴求；中海在拿地上亦秉持審慎策略，不想錯拿一塊地而影響全局。

　　融資優勢凸顯

　　1979年成立於香港，1992年上市的中海地產，具備央企和外資雙重背景，控股股東為中國海外集團(中國建築全資子公司)，持股比例為56%。

　　優越的國資背景加上40年不動產開發運營經驗，中海是房企中一個特殊的存在。中海今年上半年的“高調”，一大核心因素是充裕的、極其低成本的融資。

　　據國盛證券數據，2018年中海的融資利率低至4.3%，在房地產龍頭企業中，排名第一。

　　今年初，中海發起了一筆高達300億港元的銀團貸款，創造了公司史上最大的單筆融資記錄。

　　中海沒有對外公布這筆融資的利率，對比此前2017年底公司的180億港元銀團貸款利率1.38%，業內預計其利率也相差不多。

　　幾乎同時，中海又發行兩筆共35億人民幣的公司債，利率分別為3.45%、3.75%。

　　7月8日，中海首次在香港設立境外中期票據(MTN)計劃，包括票息為3.45%的10年期美元債，以及5.5年期20億元港幣固息債券， 票息僅2.90%。

　　據不完全統計，不算銀行開發貸，今年中海境內外融資總額已約400億港元，平均利率或低至3%以下。

　　國盛證券指出，基於低負債率、高信用評級以及充裕的在手資金，在行業融資環境收緊的情況下，中海融資成本具備極大優勢。

　　超低的融資成本加上偏低的凈負債率，“秒殺”其他一切房企，也讓中海在土地市場所向披靡。

　　此外，與大多數房企相比，中海還有着很大的加槓桿空間。從2011年開始，中海的凈負債率就保持在30%左右，2018年的凈負債率為33.7%，在機構的2018年龍頭房企凈負債率對比表中居於最低位。而一同參与造甲村地塊競拍的合生2018年凈負債率為70%，金茂71%，保利則達到80%以上。

　　不過，截至2019年一季度，中海銀行結餘及現金為959.8億港元，凈借貸比率上升5個點至38.3%，已逼近公司早先定下的40%紅線。

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（文章來源：21世紀經濟報道）

(責任編輯：DF387)

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